今回の記事は不動産投資詐欺についてフォーカスした記事になります。
海外不動産の被害も例にあげていますので、順を追って説明していきます↓
このページの目次
不動産詐欺特集
近年、会社員による副業ブームに伴って、情報商材の詐欺が急速に増え続けています。そして、副業初心者の情報弱者を狙った詐欺は情報商材だけではありません。
もう１つ急激に詐欺が拡大しているのが不動産投資詐欺です。
実は、経営者よりも、会社員の方が社会的信用が高く、銀行からの融資がおりやすいため、不動産投資をしやすい属性なのです。
また、情報商材の場合は会社の給料で満足できない貧困層のみがターゲットなのに対し、不動産投資は大手企業に勤めており、自分の資産を運用したい富裕層までもターゲットとなります。
ですので、不動産業者の利益が大きいため、巧妙な詐欺が多発しているのです。
銀行も騙す相手にしている悪質な案件が多いので、不動産投資をする場合は、入念に物件の価値を見定め、契約の内容に注意する必要があります。
これから、社会で問題になっている不動産詐欺について記載しますので、入念にチェックして備えましょう。
スマートデイズ かぼちゃの馬車
不動産投資詐欺とは？
最近ニュースで耳にした方も多いと思いますが、スマートデイズ、かぼちゃの馬車、そしてスルガ銀行で起きている問題について解説します。
スマートデイズという会社は、後述する不動産投資会社のサブリースを使った不動産投資を会社員などに勧めていた会社です。流行りに乗じたシェアハウス投資を謳った不動産投資商品の名前が『かぼちゃの馬車』です。
スルガ銀行は、適正な審査をせずに資金の貸付を行なっていた銀行です。
この事件は、サブリースという家賃保証を謳って、情報弱者の会社員を中心に狙いを定め、価値のない物件を売りつけていたことが問題になっています。
また、収入の改ざんなどを行なって、本来適正な収入のない方に高額の融資をさせて物件を購入させていました。
さらに、スルガ銀行は物件や債務者の適正な審査をせずに、資金の融資を行なっており、問題となっています。
サブリース契約という家賃収入を保証するサービスは、もちろん破綻し、家賃収入が入ってこない状態になっているため、被害者はほとんど自己破産しています。
この事件から得る教訓として、
・シェアハウスなどの流行りに惑わされない
・サブリースだからといって安心しない
・収入に見合わない借り入れをしない
ということを学びましょう。
サブリース契約
家賃保証の甘い誘惑による不動産投資詐欺
先ほども記載したサブリース契約の詐欺が一番多いです。
サブリース契約は、入居者の有無に関わらず、家賃収入を保証するサービスのため、リスクを嫌う投資家がこぞって利用します。確かに、まともなサブリース会社であれば良い選択ですが、悪質な業者が多いので注意が必要です。
契約書の内容をよく読んで、どれくらいの期間でどれくらいの保証があるのかを確認しましょう。また、契約の内容が大丈夫だからといって安心は出来ません。
最悪の場合、計画的にサブリース会社が破綻をし、保証された家賃が入ってこなくなる場合があります。入居者のいる物件でしたら安心ですが、そういった詐欺会社は価値のない物件を紹介するため、そうなった時にはもう遅いでしょう。
また、破綻までとはいかず、途中から契約内容を変えられ、当初とは違う保証内容になる場合もあります。
ですのでサブリース会社を利用する場合は、その会社の信頼度を確認する必要があります。会社の存続期間や所有資産で体力を見定め、破綻リスクを検証しましょう。
高利回りを謳った不動産投資詐欺
高利回りを謳った不動産投資詐欺も多いです。投資家の稼ぎたいという欲を利用した悪質な営業が多くの詐欺業者で行われています。
特に都心部で表面利回り２０％など謳う業者には要注意です。都内では２〜３%が一般的です。そういった利回りの感覚も事前に学習し掴む必要があります。
不動産投資には利回りの表現が２つあり、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、
満室想定で年間の家賃収入➗物件購入価格
で出した単純な利回りです。
詐欺業者はこの表面利回りの高さを押しますが、重要なのは実質利回りです。実質利回りは、年間家賃収入から諸経費を引いた額で計算するので、より現実的な利回りになります。
詐欺業者は、物件維持にかかる費用や固定資産税などのコストを説明せずに、表面利回りのみを説明しますので、諸経費や税金の存在を絶対に忘れないようにしましょう。
相続税対策 生命保険代わり
年金代わりを謳った不動産投資詐欺
不動産投資は相続税の対策や生命保険代わりなることは確かですが、それだけを押した営業には注意が必要です。
最悪の場合、どんどんマイナスが膨らむだけになります。
そもそも相続税対策が必要なのは、全体の２、３割程度しかいないことを覚えておいてください。
ざっくりいうと、資産を３千万円以上相続する場合以外は、気にする必要すらありません。
また生命保険の代わりになるという誘い込みもありますが、最悪の場合は、生命保険よりも出費が高くつきます。
これも適正な物件価格を見定めることが重要ですので、儲けを重視した投資でなくても、しっかりと物件の価値を見るべきです。
年金代わりの資産運用をコンセプトにした業者もありますが、これも最悪の場合マイナスが続く地獄の生活に陥ります。甘い誘惑にはくれぐれも注意してください。
不動産詐欺業者の手口 危険なフレーズ
基本的に情報商材の詐欺とやり口は似ています。
・確実に値上がりする
・クーリングオフができる
・常に満室状態
・他にも購入希望者がいる
・高利回り
・家賃保証がある
・この価格で買えるのは今だけ
というセールストークを行い、冷静な判断をさせないようにしてきます。
基本的に押しが強い業者や手付金を取ろうとする業者などは危険です。
きちんとしたシミュレーションも行わず、メリットばかりを伝え、早く購入するように急かす業者には特に注意しましょう。
不動産詐欺の手口を回避する方法は？
それでは、これらのような悪質な不動産投資詐欺を回避するにはどうしたらいいのか？
基本はこの３つ
・現地視察
・契約内容の確認
・物件価値の見定め
まず不動産投資をするに当たって、現地視察をしないのは論外です。
物件の内見はもちろんのこと、駅から徒歩何分の位置にあるのか、電車や高速道路などの騒音がないのか、エントランスが綺麗かなどの下見は絶対に必要です。
まず考えて欲しいのが、自分はこの家賃だったらこの家に住みたいのかです。もしそう思えないのであれば、入居者が現れることは絶望的でしょう。
また、当然ながら
契約時の内容も要確認です。
不動産投資は巨額のお金が動きますので、細かい字でも全ての文字を読みましょう。そしておかしい点が少しでもあれば、その場で契約をせずに冷静な判断が出来る場所で考えましょう。
そして、不動産投資でもっとも重要な物件価値の見定めは経験が必要です。
詐欺業者はうまいことしか言いません。
・オリンピックで価値が上がっている
・国が指定した再開発地区だから安心
特にこの内容には注意ですね。
オリンピックだから土地の値段が上がっているのはどこも同じで、しかもオリンピックが終わったらバブルが弾けることが目に見えています。
再開発地区だからといって安心も出来ません。
業者の甘い誘惑に負けず、ご自身で最新の路線価を確認し、土地と建物の正確な資産価値を見極めましょう。
それに対する学習はもちろん大切ですし、不動産鑑定士という第三者に、物件価値の査定を依頼するのがもっとも無難です。
基本的に不動産投資は固い投資ですので、あまり欲をかきすぎずに、手堅い物件を抑えることが重要です。不動産投資をする際は、くれぐれも慎重に行いましょう。
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